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不動産は、今買いなのか?

去年の後半ぐらいから、一部地域の土地価格が下げ止まって上昇傾向にあるようです。
そのためか、不動産価格や東証REIT指数はかなり上昇してきていますね。
株式相場でも、土地保有企業を物色する動きが見られ、業績に関係なく土地を持っている企業が買われ始めています。
テレビなどでは新築マンションが直ぐに売り切れたと報道され、長期金利が安い今が不動産の買い時だと煽る報道もありますが、果たして本当に不動産は買いなのでしょうか。
今回は日本の不動産について考えてみたいともいます。

ここ最近の日本の相場は資産インフレが警戒されているせいか、株式や不動産などの実物資産が買われ、価格が上昇傾向にあります。
少し前まではREITの価格も低めで今の日本にしてはかなりの高利回りでしたが、今では価格が上昇し過ぎて利回りが低下し、インカムゲイン(配当収入)目的の投資からキャピタルゲイン(売買益)目的の投資に移行しつつあります。
一部の気の早いテレビ番組では、バブルの再来と煽ってたりします。
しかし、個人的には今の報道や株式相場の動きは、やや行き過ぎの感が否めません。

そう思う理由を、3つ程書いて行きたいと思います。

まず最初は、日本の少子化。
読んで字の如くですが、今の日本は少子化で、少子化を食い止める為の効果的な方法が発見されたわけでもありません。
人口は減少に転じ、土地を必要としている人間そのものが減少しています。

次に、技術の発達。
数十年前のHDDは、結構な大きさで容量はわずか3G程度でしたが、今では同程度の大きさのHDDを買えば3T程の容量が有り、物理的な体積あたりの容量は1000倍になっています。
パソコンの性能も劇的に進化し、一人で出来る仕事量を大幅に増やしました。
昔はプリンター・FAX・コピー機とそれぞれの用途に合わせて買わなければならなかった電子機器は、複合機となり1台ですべての機能が備えられて販売されるようになりました。
これらの技術の発展により、昔と同じ業務内容であれば、昔よりもより少ない人員でより狭いスペースで仕事をすることが可能となっています。

最後は、建設技術の発達。
今の建設技術では、同じスペースでもより高い建物を立てることが可能となっています。
今現在、日本が高度成長期に建てられた建物が老朽化し、建て替えなければならない時期に差し掛かっています。
利便性の良い地域の場合、多少金額が高くても住みたいと思う人も多いでしょうから、建て替えの際には今までと同じ階数ではなく倍のフロア数の建物を建てて、半分のフロアは今まで住んでいた住民に住んでもらい、開いている部屋を新規で販売することで、立替費用を抑えるといった事が行われています。
これらの行動により、利便性の良い中心部の居住可能なスペースの供給が増えることとなり、不動産需給に悪影響を与える可能性があります。

これら3つの理由により、日本では不動産の需要が減り、供給が増えることが予想されます。
日本が今までの考え方を捨てて、大量に移民を受け入れて人口を増加させたり外資系企業を誘致したりするのであれば話は別ですが、そうでなければ不動産の価格が右肩上がりで上昇するとは考え辛いのではないでしょうか。
『デフレから脱却してインフレになるなら、不動産価格も上昇する!』という意見もあるでしょう。
確かに土地は実物資産なので、インフレによって価格が上る可能性もあります。
しかし、資産家ならまだしも、インフレヘッジで土地を購入するというのは、一般市民向きではないと思います。
土地は実際に販売しようと思った場合、株や金などに比べて売りにくい商品です。
資産運用は売却して利益が出て初めて成功と言えますので、売却そのものが難しい不動産投資は一般向きとはいえません。

個人的な考えですが、インフレヘッジをするのであれば、他の売却しやすい商品にするほうが良いのではないでしょうか。
(投資は自己責任でお願いします。)
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